第一部全国性土地储备法规出台 有利打击囤地

土地作为房地产调控手段的分量将越来越重。12月3日，规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）浮出水面，将为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。

土地储备实行计划管理
　 《办法》由国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定。该办法明确规定，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
　 《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

值得注意的是，根据《办法》要求，各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
　 《办法》还明确了可以纳入土地储备范围的土地。具体包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办法农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。
　　根据要求，对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
严格规范土地机构融资
另外值得注意的是，为防范金融风险，《办法》对土地机构融资做了明确规定。
根据要求，土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定。土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
　《办法》要求，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
　 同时《办法》规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。

智联行点评：

近年来，开发商囤积土地现象愈演愈烈，坐地等涨，无形中抬高地价，这也成为全国房价日益飙升的重要原因。该《办法》的出台，使依法征收后纳入储备的土地都必须达到“净地”要求，以提高了供应“净地”的能力来狙击囤地现象。

土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。

公共维修基金将按建筑面积缴纳
　　今后，市民买房时所要缴存的公共维修基金，将不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴存。建设部昨天发布《住宅专项维修基金管理办法》，将于明年2月1日起实施，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

　　将不按房款比例缴存

　　此次的新规中确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。这意味着公共维修基金将按照住宅的建安成本计算缴存比例。

　　供水供电维修不能用

　　对于公共维修基金的使用，此次出台的办法中还明确规定了，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　可用来购买国债

　　昨天公布的新办法中明确，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　物业挪用将吊销资质

　　新办法还细化了违反规定的法律责任。对于挪用住宅专项维修资金的，将追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

智联行点评：

公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新改造的保障资金，与房屋的位置、地价等并无直接关联。而过去公共维修基金按总房款统一比例征收显然有失公平。该《办法》的出台，使公共维修基金按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取，这样才更具合理性。

明年实施从紧货币政策

中央经济会议在京召开

引言：

明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。

要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。

要采取有力措施抑制价格总水平过快上涨，加强粮食、食用植物油、肉类等基本生活品和其他紧缩商品的生产，完善储备体系。

正文：

中央经济工作会议12月3日至5日在北京举行。

会议提出了明年经济工作的主要任务：

一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。

二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力。

三、提高自主创新能力，推进产业结构化优升级。

四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进度。

五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化。

六、全面深化改革，完善推进科学发展、促进社会和谐的体制机制。

七、提高开放型经济水平，开创对外开放新局面。

八、着力改善民生，促进社会和谐。

智联行点评：

该政策的出台主要会产生三方面的影响：

1、“从紧”的货币政策导致银行紧缩贷款政策，再加上国土部门对土地的一系列宏观调控政策，对于房地产开发公司的资金运作、经营决策来说影响是深远的。国家从土地、资金两层面上都对市场上的“供给”做了限制。使以往习惯拿地、囤地的开发商为此付出代价。
2、由于银行信贷额度减少，投资、投机购房都会被抑制，刚性需求也会观望，从而影响了楼市的供求关系。楼盘的销售将会受到影响，企业的资金回笼就会受阻。

3、对于购房者来说，明年的贷款成本无疑将上升，要承担更重的还款压力；与此同时，房贷审批将更为严厉，“转按揭”、“加按揭”肯定将会被叫停。

今年央行再加息

一年期存款基准利率上调0.27％，货款上调0.18％

中国人民银行昨日宣布，自12月21日起上调金融机构人民币存款基准利率。这是央行今年以来第六次上调银行基准利率。

本次调整人民币存款基准利率的主要内容是：一是一年起存款基准利率由现行的3.87％上调至4.14％，上调0.27个百分点；活期存款基准利率由现行的0.81％下调至0.72％，下调0.09个百分点；其他档次基准利率相当调整。二是一年期货款基准利率由现行的7.29％上调到0.18个百分点；五年期以上货款基准利率保持不变；其他档次货款基准利率相当上调0.09个百分点。上述政策自2007年12月21日起实施。

智联行点评：

央行在2007年先后6次加息，使得5年期以上个人贷款基准利率由2007年初的6.84%上升至现行的7.83%，个人住房按揭贷款的优惠利率也由年初的5.81%增加到目前的6.66%。尽管每月增加的还款额不是很大，但在加息周期下，住房消费的利率风险给不少准备购房的人造成了很大的心理冲击，不少人因此而推迟了购房计划。面对居高不下的通胀压力，预计央行还会在2008年加息1次到2次。“加息”、“第二套房贷款利率”和“首付比例”的提高，不仅使一些自住需求者推迟了购房计划，还抑制了一些投资者和投机者的投资需求。

楼市拐点，广州初现？

　　上周末，广州市国土房管局提供的最新数据显示：广州11月房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%；而在二手房中介方面，老板们现在最流行的话是“开单少了，现在要保本都比较难”，二手房中介行面临“断米之忧”的生存危机；持币待购的客户也不急于买房而选择租房观望。

　　按理说，房价跌了应该会有人买，但有人却说“买房买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”。

　　出现拐点了吗？这是最近楼市冒出的话题。因此，买与不买，这仍是个问题。

　　一手房：价格猛跌千元

　　前天，广州市国土房管局提供的材料显示，最新统计数据表明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　成交面积同比下降41.1%

　　广州两年来的房价一直处于上升通道，特别是今年10月份，一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%。进入11月后，广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体也呈下降态势。刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与 10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%。

　　供大于求市场格局正在形成

　　广州市国土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。

　　而从这些最新统计的数据中可以发现，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，而且这一趋势也延续到了11月。近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地使用权拍卖，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比今年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。

　　探因：政府调控强政频出

　　从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于许多因素，这些政策的效果均不明显。越调控越涨价的局面在今年9月27日得到改变，随着央行提高第二套房首付和利率的一纸强政，广州楼价终于刹车。再加上银行房贷紧缩，广州楼市陷入成交寒冬，开发商不得不打折促销。

　　同时，更多市民对楼市下跌感到正常，不少人表示，会继续观望一段时间，“买楼和买股票不一样，买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”。

　　 （南方都市报记者 王卫国 何达志）

　　二手房：中介退市蔓延

　　因近期楼市低迷，广州市海珠区工业大道南、某楼盘临街店铺原先生意红火的7家二手房中介行，已有两家关了门，裁员减薪等现象已经在中介大行显现。现在，二手房中介人士常把“开单少了，现在要保本都比较难”挂在嘴上，二手房中介行面临“断米之忧”的生存危机。

　　目前，倒闭的中介行多数是资金周转不过、店铺在10间以下的小公司。广州市国土房管局有关负责人透露，由于深圳中天事件等因素影响，广州正加快建设二手房资金监控系统，预计本周会有结果。

　　大牌中介也要裁员减薪

　　日前，有传闻称广州一家品牌大中介因市场低迷，已裁员过半。对此，广州中原地产、满堂红、合富置业三大中介行有关人士在接受记者采访时，都否认是自己的公司。满堂红研究部总监龙斌说，近期中介行业基本不进新人，而有些员工可能因行情不好、工资不高、或本身能力不高，认为赚不到钱，自行离职。

　　许多中小中介关门

　　在广州江南大道南第三金碧花园门前，记者看到该小区临街商铺一字排密集地开有7家二手房中介行，包括合富、中原、创辉等公司分行。其中，两家店装修上看得出曾做出二手房中介，悬挂盘源的灯箱架、招牌上的公司名已被撕掉，但仍有“地产”等字眼，店内人去楼空。旁边中介行人员说，其中一家叫恒益地产，前两天关门的；另一家叫康大地产，前两个星期关的。小型中介“关门风”，在淘金路等住宅较密集、中介行业竞争较厉害地段也有浮现。此外，一些单店老板的佣金收入缩水约两成；而一些经纪人员的工资缩水约三分之一。

　　 （信息时报记者 田桂丹）

智联行点评：

在国家对房地产市场进行一系列宏观调控的作用下，投资性购房被抑制，自住型购房者选择执币观望。在此形式下，国内一线城市的房地产市场初显萧条之势，不管二级市场还是三级市场的成交情况均差强人意，可以用惨淡来形容，许多楼盘纷纷采用大幅度优惠促销的办法，但仍收效甚微。虽然房地产是极具地域性的行业，但一线城市的市场行情或多或少也会影响到二线、三线城市，使更多的消费者会产生降价的期待，导致延迟购房、继续执币观望。

城西

城北

江南

江北

4宗

2宗

1宗

1宗

333.782亩

88.16亩

5.54亩

7.48亩

用地性质

用地规模

宗数

纯住宅用地

125.827亩

5宗

混合住宅用地

309.135亩

3宗