智联行房地产市场月报

 （2007年10月1日—10月31日）

本期总览：

→■本期内主城区共成交了342套住宅，成交面积37712.81平方米。

→■新发预售证项目共7个，均为住宅产品，共计增加住宅1202套。

→■广告投放数量较上月有所提高，有3个项目在本期开盘；

→■对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

→■楼盘封顶才能发放个人信用贷款。

→■光大银行已经确定对“第二套房”的认定标准。

→■城西40米干道开通，与瓦窑坝一分钟亲密接触。

一、 本期商品房交易情况

1、 交易数量情况

    

分析：本时间段内泸州市主城区的总体成交了342套住宅，成交面积37712.81平方米；日平均成交量约为11套；成交区域主要集中在城北新区，共成交了226套住宅，合24880.16平方米；城西新区成交量为81套共9736.77平方米；江南3套共282.77平方米；中心半岛32套共2813.01平方米；

2、 交易户型面积情况

分析：本月内已成交住宅的户型面积主要集中在90-120平米范围内，共计成交152套，占成交总量的44%；其次是90平米以下的小户型成交了61套，占总成交量的18%；120-140平米舒适型住宅成交了 86套，占总成交量的25%；140平米以上的大户型成交了43套，占总量的13%；可见140平米以下的中小户型依然是消费者的最爱，140平米以上的大户型由于总价较高，受众面较小，总体成交量维持在较低的水平。

3、 交易价格情况

分析：本期泸州城区住宅总成交金额为74208781.42元合（7421万元），成交均价为1967.73元/平方米。

①、城西成交项目有天赐良园48套、康城绿洲7套、沁园春23套、庆园小区3套，均价为1903.89元/平米。备注：天赐良园本期签约的48套住宅均为集资建房，均价在1480元/平米左右。庆园小区成交3套住宅均价在1290元/平米。康城绿洲的7套住宅，均价在2434.26元/平方米。沁园春的23套住宅成交均价为2450元/平米左右；

②、城北成交项目有阳光水岸67套、汇金源小区18套、天立·墨香园22套、丽璟花园18套、蓝色空间18套，班地·桂景苑 17套、印象、香樟山居25套、生源小区2套、芙蓉苑39套，均价为1914.58元/平方米；

③、江南成交项目有南庭静苑3套，成交价为1754.78元/平方米；

④、中心半岛成交项目有长江花园6套，中天时代广场26套，均价为2856.67元/平方米。

4、 楼盘销售量排行

分析：从以上成交量可看出，城北的楼盘在本期销量上占据绝对优势。阳光水岸在南光路-杜家街板块的价格优势使之非常热买，雄居销售排行榜首。天赐良园由于部分是集资房，价格在城西新区具备绝对优势本期交易均价在1400元/平米左右，位列排行榜第二位。芙蓉苑的均价水平在2000元/平米左右，本身房源不大，集中在本期签约，位列排行榜第三位。

二、本期市场供应情况

分析：世纪港湾、富临花园、都市御苑、锦绣山水9号楼、西林文君苑、班地·桂景苑、荣平阁胜利街7个项目拿到了预售许可证，总增加住宅套数1202套住宅、合12.85万平方米，平均每套面积为106.922平方米；

其中，世纪港湾和都市御苑在10月1日国庆节开盘，分别提供了458套、合计40548.28平方米和204套住宅、合计23024平方米。由于前期已进行了几个月的客户积累，开盘就意味着所剩住宅套数不多，90平米左右的中小户型基本上已售出，剩下的都是大户型，位置在底层和顶层，世纪港湾均价在2150元/平米；都市御苑均价在1900元/平米。锦绣山水9号楼为高层复式住宅项目，提供了30套复式住宅，合计7141平方米，均价在2550元/平米。富临花园作为独栋高层建筑将在本月30日前开盘，提供了254套住宅，合计35407平方米，价位在2650元/平米左右。西林文君苑提供了90套住宅，合计8013平方米。班地·桂景苑提供了94套住宅，合计7692.77平方米，均价在2000元/平方米。荣平阁胜利街提供了72套住宅，合计6724.52平方米，均价在2280元/平方米。

8月份为5.4万平方米，9月份为14.62万平方米，10月份为12.85万平方米，虽然市场供应量与8月份相比增加了不少，但与去年同期相比却暗淡了许多，市场竞争趋于平和。

三、 本期地产广告投放情况

1、总体广告投放情况分析

随着房地产市场“金九银十”的悄然落幕，本期内房地产广告投放数量与力度较上期有所降低。本期内共有8个项目做个报纸媒体的广告,广告投放总量达到了11次，总金额在9.2万元左右。富临花园在10月30日正式开盘,为开盘活动造势,本期内共做了4次报媒广告。佳乐广场·川南商务中心在国庆期间重新包装上市投放了1次广告。天立·墨香苑和绿苑·阳光水岸都在为项目的二期上市各做了1次推广宣传。众城·蓝天美寓在本期也做了1次形象广告。10月19日，有一个新项目利泰春天正式亮相，并做了1次报媒推广宣传。

2、各项目广告投放情况（统计时间为2007.10.1－2007.10.31）

（1）、佳乐广场·川南商务中心

A、 报媒情况

（2）、富临花园

A、报媒情况

（3）、天立·墨香苑

A、报媒情况

（4）、印象·香樟山居 第三期

A、报媒情况

（5）、绿苑·阳光水岸

A、报媒情况

（6）、众城·蓝天美寓

A、报媒情况

（7）、利泰春天

A、报媒情况

（8）、长江花园 、 雅典苑

A、报媒情况

五、本月新盘亮相

利泰·春天

区域位置：城西龙透关汽车总站旁

开发商：利泰房地产开发公司

占地面积：47.72亩

建筑规模：5栋电梯公寓

户型面积：90-150平方米

总户数：899户

宣传卖点：60米宽的楼间距

项目点评：

利泰春天是进入城西景观大道的起始楼盘，以60米宽的楼间距为主要卖点，表明其较低的建筑密度，更舒适的生活质量。5栋电梯公寓的加入，再加上空间·爱琴海、兴城·维多利亚的高层部分，城西高层项目竞争将更加激烈。

六、主城区各区最新动态

城北：

城北新区近几年一直是泸州房地产市场最活跃的区域，10月的城北新区，销量依然可观，南光路-杜家街板块、龙马大道板块、回龙湾板块形成了三足鼎立的局势。本月，菁华·美领居新界、鹿港小镇等项目还处于蓄势期，锦绣山水在近几个月销售势头良好的情况下，预计不久将把5期高层项目推向市场，城北区域由此将逐步转入一个高层和多层共存的时代。

城西：

城西新区作为一个紧临泸州市中心的区域，近几年房地产市场发展较为迅猛，产品类型以高层为主。本月城西房地产交易市场较为平淡，可售房源较少。康城绿洲已经全部清盘，康宁·沁园春等都已进入尾盘，富临花园本月底即将开盘；空间·爱情海、兴城·维多利亚还处于蓄势期；利泰春天、爱丁堡等新盘的亮相预示着今后的城西将成为一个市场竞争较为激烈的热点区域。

中心半岛：

钟鼓世家作为目前为止老城区唯一一个上规模的高层项目，销售价格将会在近2个月公布。长江花园三期高层进入尾盘，房价上涨较快，估计达到2600元/平方米左右。长江现代城利用9、10月份市场竞争还不激烈的时期，加速了对准客户的积累，并取得了不俗的效果。本时间段内中天时代广场交易量较多，以小户型为主，均价在2800元/平米，代表着目前中心半岛的价格最高水平。

城东：

城东区域一直是泸州的老工业区，住宅项目极少，项目只有江都花园一个大型的住宅小区。江都花园4期在11月中旬开盘，4期推出的多层住宅处于整个小区的中部，江景条件有限。

城南：

10月的江南新区房地产市场基本上还处于空白状态，当前的天福苑和纵城·蓝天美寓可售住宅已不多，均价在1800元/平米左右。

七、楼市市场动态

★对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍！

智联行点评：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”这与其他30%首付比例，并且利率可以下浮至人民银行公布的同期同档次基准利率的0.9倍相比，贷款门槛显著的提高。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库管理实现对第二套住房的识别管理。但由于细则还需要时间制定，在此空挡期各大银行执行的标准就不一样了，就如：建行以“户”为单位认定第二套房，招行以“个人”为单位认定第二套房等；认定标准的差异，对各银行获得业务的机会会产生较大影响。该通知的推出就是对房地产市场的调控，但房地产调控本身具有复杂性，涉及土地、金融、财税等多个领域内容。目前提高第二套住房贷款首付比例对房价的具体影响在短期尚难以判定，但毫无疑问，对遏制炒房将有直接作用。

★楼盘封顶才能发放个人信用贷款

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中一些对于个人房贷的限制其实也对开发商提出了考验。如通知中要求的“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”一项，就将对开发商的资金运作等产生较大影响。

智联行点评：众所周知，开发商之所以能成为开发商，关键就在于其资金的运作能力，运作项目的好坏在于其资金的回收速度。此前，许多项目还在打地基或者只修建了部分楼层就开始进行了内部认购等融资行动，使之有足够的资金顺利完成项目。央行早于2003年6月下发的121号文中就已明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放贷款。“可能前后两次的出发点不太一样，4年前是减轻负担，这回主要是防范风险，但要求其实是一样的，只是4年前新政的落实力度在各地及各商业银行间轻重不一，楼市反应也不是很强烈，而这次的房贷新政一旦严格执行，未来楼市将形成以准现房为主的销售局面。

★光大银行已经确定对“第二套房”的认定标准

光大银行已经确定对“第二套房”的认定标准：光大银行按个人算无论是否结清都算第二套。对于第二套房贷款的认定政策，只要“曾经有房贷，无论是否结清都算二套”，第二套房首付成数统一规定为4成；而对信贷资金购房套数的认定范围，则是按照“借款人，不含借款人的家庭成员”来认定，即以个人作为贷款的基本单位，而不是以“户”为单位。与此同时第二套房的利率按照同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行，第3套及以上的利率为：第三套住房1.12倍、第四套住房1.14倍，依此类推，第五套住房1.16倍执行。

智联行点评：房贷新政的目的是为了遏制投机，它一发布即引起市场强烈反响。而“第二套房”的界定所留下的漏洞，使得这一刚性政策变成了弹性政策，它对炒房的抑制作用将大为减弱。 这种情形有点像当初的90平方米占70％的政策，也是由于政策出台伊始，相关概念的界定含糊不清引起巨大争议，而最终有关部门选择了以总量而不是项目来确定70％的比例。从而，使刚性政策失去威力。

★城西40米干道开通，与瓦窑坝一分钟亲密接触

江阳西路40米干道全长1.07公里，车行道宽22米，为双向六道。车行道已建成通车，正在建设中的两边人行道和绿化带各为5.5米、3.5米宽。从市中级人民法院前的十字路口出发，向南沿新干道而行。途中，干道两旁几年前还是荒山的地段，许多漂亮的楼盘已拔地而起，还有一些小区正在建设之中。路上，还有许多从瓦窑坝往城西方向散步的市民。不到两分钟，便来到泸州市职业技术学院旁的路口处。而行驶老路，沿泸宜公里、三道桥、长江大桥底、市中医院十字路口红绿灯、江阳南路、刺园路口红绿灯、江阳西路一线回到市中级人民法院路口。约10分钟时间，全程近5公里。

智联行点评：①、城西40米干道的开通无疑拉近了瓦窑坝与城区的距离，1分钟的车程让瓦窑坝片区与城西城区的各种配套设施共享，瓦窑坝片区的房地产开发价值增长巨大。

②、位于瓦窑坝片区的职业技术学院、四川化工职业学院等对城西新区的发展也能起到推动作用。

③、40米干道的开通可分流经泸宜路的车，缓解了长江大桥的交通压力。城西景观大道建成后，又与40米干道连为一线，分流过境交通。

——完——

（本栏目数据分析仅供参考，如有疑问，以相关部门公开发布的数据为准）

智联行地产顾问机构
2007年11月5日
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