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| 购买二手房九步曲-买房心理准备 | | | | | | | １、 | 对二手房价格做好心理准备 | | | | 买二手房时，了解房屋价格是前提，房屋价格将直接决定购房的选择范围。和新房不同，二手房多为个案，没有相对统一的价格。因此，需要从以下几个方面进行准备： | | | | | | （１）从总价看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，总是标明房屋的均价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房建设年代久，居室面积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。 | | | （２）通过新房价格比较二手房价格。消费者在购房时常常陷入是购买新房还是二手房的苦恼。因此，比较同一区域内的新房和二手房之间的价格差也是对二手房价格做好准备的重要方式。 | | | （３）通过已交易的二手房个案价格进行了解。目前南昌市，了解二手房价格的渠道较少。很多时候依赖于消费者的经验判断，通过了解与自己意向购买房屋在地段、交通、环境、建成年代相似的已成交的二手房可以对房价有一个初步的判断。 | | | （４）货比三家，充分利用网络对价格进行认识。二手房房源众多，因此在摸价格的时候要多看多问多了解，从信息量来说，目前，江房网的二手房频道是快速了解不同区域不同特性二手房价格的快速通道。消费者可到以下网址进行查询。（http://2sf.0830f.com）
在充分了解二手房价格的基础上，消费者对自己能购买什么样的二手房就有底了。 | | | |
| | | ２、 | 对二手房区域环境做好心理准备 | | | | 消费者在购买二手房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很全面了。比如某些二手房目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会修通，面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。 | | | ３、 | 对购买二手房风险作好准备 | | | | 目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范准备： | | | | | | （１）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。 | | | （２）交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等 | | | （３）交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。 | | | （４）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。 | | | （５）产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。同时，如果想规避风险，请拨通泸州房产咨询电话：0830-2395555。 |
| | | | | | | 买房资金准备 | | | | | | | | 了解到二手房的价格和自己的资金状况后，需要对购买二手房全程所需要的费用进行了解，以做好充足的资金准备： | | | | | | | | 1、房屋成交总价 | | | | 在二手房交易中，会涉及房屋成交总价和房屋评估价两种价格。购房者最后支出的费用是房屋成交总价。 | | | | 2、税费 | | | | 二手房交易中涉及的费用分为税和费： | | | | | | （1）税 | | | 契税：普通住宅税率，非普通住宅税率 | | | 印花税：交易价或评估价(取高值)的千分之一 | | | 营业税：以房产证办理的时间为准 | | | 个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收。
| | | 对个人转让现自有住房并在现自有住房转让１年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。 | | | （2）费 | | | 综合服务费 产权登记费 土地登记费 交易评估费 土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(现在土地收益金都要缴纳) 测绘费 调档费 |
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